物業安全管理的基本目標
物業安全管理目標的制定依據和方法.
物業公司在制定安全管理目標應重點考慮以下幾個方面的內容：
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應達到國家和地方相關法規對物業安全(包括消防)的基本要求;
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應滿足客戶對安全的基本需求，即保障物業管理范圍內人們生命財產的安全;
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根據物業和業主及使用人的實際情況，提供文明的生活和工作環境，盡可能多的消除安全隱患;
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以物業管理行業安全管理優秀標準為目標。
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在實際工作中制定具體項目的物業安全管理目標時，還應注意以下幾點：
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安全管理目標應與項目物業管理總體目標相適應;
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目標應具體，方便考核、檢驗，并方便制定相應的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發生率和火災事故發生率為表述;
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目標應切合實際，并以現有的條件通過努力能夠實現;
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在制定目標時應考慮成本因素。
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物業安全管理的管理指標
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在物業安全管理方面，有以下幾個管理指標，其內容和含義如下：
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1、名稱：治安案件發生率
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計算測定標準：∑治安案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰
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推薦標準：治安案件發生率≤5‰
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2、名稱：刑事案件發生率
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計算測定標準：∑刑事案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰
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推薦標準：刑事案件發生率≤1‰
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3、名稱：火災發生率
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計算測定標準：∑火災發生次數÷∑物業總戶數×1000‰
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推薦標準：火災發生率≤1‰(不發生重大火災事故)
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4、名稱：安全管理有效投訴率
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計算測定標準：∑安全管理有效投訴次數÷∑物業總人數×100%
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推薦標準：安全管理有效投訴率≤2%
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5、名稱：安全管理有效投訴處理率
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計算測定標準：∑完成處理有效投訴次數÷∑有效投訴次數×100%
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推薦標準：安全管理有效投訴處理率=100%
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6、名稱：物業安全管理客戶滿意度
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計算測定標準：∑調查中客戶滿意人數÷∑調查總人數×100%
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推薦標準：物業安全管理客戶滿意度≥95%
物業安全管理的基本內容
一般來講，物業的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內容：.
物業治安安全管理
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通常意義上的治安安全管理，是指對擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權利，侵害公、私(他人)財產，尚不構成刑事處罰的行為和事，進行強行管理的過程。
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而物業的治安安全管理具有更廣泛的內容，除上述內容以外，還包括安全防范和綜合服務，即我們不僅僅是在發生治安事件時進行管理，而且要采取各種措施預防事件的發生，同時還應通過熱情的服務來營造良好的氛圍，促進鄰里和睦，化解矛盾和糾紛。事實上，對具體的物業安全管理工作，預防往往更加重要，而調解和服務的需求和實際數量往往遠高于治安事件的處理。作為物業的治安安全管理，應正確處理好防范與處理、管理與服務的關系。
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治安安全管理主要通過門衛、守護、巡邏和智能監控系統等方式進行。
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物業消防安全管理
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物業消防安全管理是物業安全管理的基本內容，其包括防火和滅火(救護)，具體包括：
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消防宣傳教育;消防演練;消防設備的運行管理和維護;消防用具的使用和管理;消防監控;消防檢查;消防檔案管理等。
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有關消防管理的詳細內容和相關知識我將在物業寶典陸續給大家進行介紹。
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物業交通和車輛管理
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物業交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場管理三方面的內容，其各項工作的主要內容介紹如下。
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1、交通管理：交通管理的主要任務是正確處理人、車(包括機動車和非機動車)、路和環境之間的關系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區內交通安全、暢通，維護區內交通、環境和車輛停放秩序。交通管理的具體內容包括：
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確定道路的使用性質、行駛方向，時間或區間限制等內容，并確保使用人知曉;
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配備相應的交通標識，包括指示牌和道路線;
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制定并貫徹有關交通管理制度;
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根據實際情況制定相應的限速規定，必要時鋪設限速裝置;
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車輛疏導，確保交通暢順和安全;
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盡可能減少車輛尾氣和噪音對環境的破壞和對人們生活工作的影響。
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2、車輛管理：車輛管理的對象包括機動車和非機動車，其中機動車指的是各種汽車、電動車、摩托車、輪式專用機械車;非機動車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理的主要內容是：
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根據具體情況設定各類車輛或具體車輛的停放區域或停放位置，禁止亂停亂放;
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采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞;
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3、停車場管理：停車場有露天停車場、室內停車場、地下停車場、機械式立體車庫、路邊停車等類型，停車場的產權歸屬問題有不同的情況，應根據具體停車場的實際情況制定管理辦法，一般停車場的管理包括以下內容：
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停車場的標識、停車線、和倒車限制保護裝置;
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建立停車場管理制度和規定，其中公開制度應明示;
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建立并實施停車登記發卡制度;
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停車時對車輛駕駛的要求和停車引導;
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停放車輛的安全管理;
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室內停車場照明、通風、消防等設備的運行管理;
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依據相關法規和約定收取相關的費用。
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物業公共設施安全管理
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物業公共設施安全管理，主要是保障物業公共設施的安全和正常使用，包括：
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物業管理基礎設施，如水泵房、配電房、物業管理財物和倉庫等;
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生活服務設施，如超市、會所、游泳池、兒童游樂場地等;
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物業配套設施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。
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物業公共秩序綜合管理
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物業公共秩序綜合管理，是為了維護物業的公共環境和秩序而采取的相關措施，以營建文明、健康的社區環境。包括：
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對亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理;
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節假日、特殊場所和環境的疏導和管理;
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對污染、噪音和破壞環境衛生事件和行為的管理;
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對業主糾紛進行協調和勸解;
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對賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等。
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災害事故的預防處理
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好物業的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務，還要具備應對和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災害事故的預防處理是指對事故、自然災害、氣候和環境的急劇變化、破壞等突發事件的預防和應急處理。由于這類事件具有不可預見、發生發展迅速和后果嚴重的特點，常規的管理方法難以應對，需要我們運用科學的管理方法，專項系統的研究解決，以提高物業安全管理的綜合水平。具備這樣的能力可避免或減少事故的發生、控制事態的發展、較少事件的損失。災害事故的預防處理主要包括以下內容：
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災害事故的鑒別;
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災害事故的預防(包括措施和資源);
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應急處理程序或工作方案;
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培訓及演練;
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事件發生時的應對;
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事件發生后的處理。
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安全和消防知識宣傳教育
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物業安全管理需要業主和使用人的理解、支持、協助和配合，宣傳和教育工作可以使業主及使用人了解所在物業安全管理的具體內容和相關規定，如何自防自救及與管理處進行配合，尤其是業主對有些知識相對缺乏，宣傳教育往往會達到良好的效果，如某大廈請消防專家對業主免費進行消防知識的講座，結果使業主對消防工作的重要性和家庭防火知識有了一定的了解，有超過六成的業主主動購買了滅火器，對大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。
物業安全管理的基本方式
目前我國物業安全管理主要有以下幾種分類和基本方式：.
自己管理和外委管理
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大多數的物業管理企業自己成立物業安全管理機構，進行日常的安全管理，也有部分企業將安全管理委托給專業保安公司進行管理，也有的物業將保安工作部分外包，包括某些特定的區域(如倉庫)和某些特定的內容(如停車場)。對一些特殊用途的物業，安全保衛工作甚至由部分由武警負責，如有的政府機關由武警負責安全防范，由物業管理企業負責消防管理等。
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集約式管理和分解式管理
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集約式管理的管理人員和管理內容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細的部門，保安員要同時或輪崗承擔不同類型的工作，這類管理的特點是成本較低，管理過程容易控制，適合于中小規模，安全管理內容相對較少的物業。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進行細化和分解，使各項工作更加專業，保安部下再設二級或三級機構，保安員工作相對單一并較為專業，如對停車場、消防檢查和宣傳、專業接待和守護等工作進行相對獨立的劃分，這種方式往往適用于大規模和安全管理內容相對較多的物業。此時將安全管理更加專業化不僅可以提高管理服務水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。細分的方式要根據實際情況進行策劃分析，如某小區有40萬平方米的建筑面積，可將守衛(固定崗)按地理區域劃分成幾個組團，其保安員和停車場的管理人員相對獨立，這樣的好處是使每一個保安員都能對守護的對象和環境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨的隊伍，配備自行車或摩托車(摩托車不能在擾民的情況下用)，可以提高巡邏的效率，并提供了應付緊急事件的機動增援力量。又如某物業管理公司在相互之間距離不遠的范圍內有多個管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個管理處分解出來，由相對專業的人員負責，在提高或保障質量的前提下，能夠明顯降低成本。
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敞開式管理和封閉式管理
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敞開式管理和封閉式管理是將物業安全管理按照物業范圍與外界的隔離和控制程度來進行劃分的，是物業安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所說的隔離和控制是指運用物質和技術條件及相應的管理手段和方法，將進出物業范圍內的人和物品進行控制，其中物質手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術條件主要有安全防范和報警的技術裝備，如紅外線報警裝置、電纜報警裝置、閉路電視監控裝置、照明措施等。
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封閉式管理因為能夠對進出物業的人員、車輛和物品進行有效監管，因而對保障物業安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對居住物業，國家物業管理主管部門和行業協會也大力倡導這種管理方式。但封閉式管理有時受到環境和條件的限制(如公共場所象公共寫字樓、超市等較難實行人員的登記管理，又如小區內包含市政道路，就難以對車輛進行管理等)，而且管理成本相對較高，管理難度相對較大，有時會引起業主或使用人的不便。因此，我們在設計封閉式管理方案時，要細致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。
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正是由于封閉式管理的上述特點，我們在實際工作中會采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：
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1、全封閉式管理：全封閉式管理是對進出物業的人、車、物全部實行查驗放行的管理方法，全封閉式管理要求物業具有物質上的全部隔離裝置，而且往往采用先進技術來防止翻越及翻越報警，對物業所有的出入口都進行管理，具體管理內容主要有：
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人：訪客必須得到業主的許可，并進行登記;其他人員禁止入內。
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車：所有機動車輛進行登記發卡，驗證后放行。
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物：禁止物業不允許存放的物品入內(如危險品、劇毒物品等)，大件或具有一定價值的物品需由業主本人同意方可運出。
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全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。
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2、半封閉式管理：半封閉式管理是對進出物業的人、車、物實行部分查驗放行的管理方法，半封閉式管理要求物業具備對需要進行驗放內容進行限制、隔離和管理的物質條件、技術手段和管理方法。當實行全封閉式管理條件不足時，可考慮進行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區、寫字樓、工業區較多選用半封閉式管理。
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半封閉式管理同樣需要根據物業的實際情況進行設計。通常情況下有下列幾種類型：
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對大型住宅小區的半封閉式管理：對人和物品進行選擇性限制(選擇性限制是指保安員根據目測、觀察和經驗，有選擇性的對可疑的人員和物品進行查驗放行)，而對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
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對寫字樓的半封閉式管理：對人和進入物品進行選擇性限制，對大件的運出物品進行驗證放行，對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
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對工業區的半封閉式管理：對人和進入物品進行選擇性限制，對全部的運出物品進行驗證放行，對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
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3、局部封閉式管理：局部封閉式管理是對物業進行區塊上的劃分，對部分區域進行封閉式管理而對其他區域進行敞開式管理，多數運用于混合型物業，如對包含商業街的住宅區，可以對住宅部分進行封閉式管理，而對商業部分則進行敞開式管理。
