三種“物業服務合同”！

(武漢物業管理)

物業服務合同是物業公司在社區開展一切服務活動的前提，也是物業服務公司后期維護自身權利的最核心證據之一。但是，物業服務一般可以分為三類:第一，一般意義上的物業服務合同；二是預承包物業服務合同；第三，事實服務合同。接下來，讓我們依次介紹這三個合同。

一、物業服務合同

物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會簽訂的服務合同，其中規定物業服務企業應當對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業維護、保養、管理和維修，業主應當對相關區域的環境衛生和公共秩序給予補償。

物業服務合同的特點

(一)物業服務合同是平等自愿的民事合同。傳統上，物業服務合同也稱為物業管理合同，但本質上不同于行政機關和相關單位為實現行政權力而簽訂的行政合同。

(2)物業服務合同是一種特殊的委托合同。物業服務合同的基礎在于業主大會、業主委員會的委托，但與一般委托合同不同。物業服務合同履行期間，物業公司和業主、業主大會、業主委員會不得以不信任為由擅自終止物業服務合同。物業服務合同只能依法或者按照合同約定的終止條件終止。此外委托合同可以是有償的，也可以是無償的，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業服務合同只可能是書面、有償合同。

（三）物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。

(四)物業服務合同是合同、有償合同、雙重服務合同、契約。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。

物業服務企業取得工商營業執照。參與市場競爭。獨立經營，以營利為目的，對自身損益負責的企業法人。沒有免費的物業服務。因此，物業服務合同是有償合同；根據物業服務合同的內容。業主、業主大會、業主委員會和物業服務企業都有這兩種權利。又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同;物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關系相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。

二、前期物業服務合同

前期物業服務合同是指建設單位與物業服務企業在前期物業管理階段就雙方權利義務達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據?！段飿I管理條例》第二十一條規定:“業主和業主大會選擇物業服務企業前，建設單位選擇物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同?！扒捌谖飿I服務合同的當事人不僅涉及建設單位和物業服務企業，還涉及業主。

在實踐中，物業銷售和業主入住是一個持續過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。

因此，為避免業主大會在選擇物業服務企業前出現物業管理真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確規定建設單位選擇物業服務企業進行前期物業管理服務。

為了解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限。但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止:

(一)上一期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，上一期物業管理的期限為上一期物業服務合同約定的合同終止時間。

(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理的截止時間為另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。

(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可以不再進行管理，也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理。在繼續進行管理的情況下，前期物業管理的截止時間為新的物業服務合同生效時。

前期物業服務合同與物業服務合同的區別

物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。

(武漢保潔公司)

三、事實物業服務合同

事實上，物業服務合同實際上是以前物業服務合同的延伸?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，若物業服務合同期滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的，可以認為雙方之間形成事實上的物業服務合同關系。

從上述規定不難看出，物業服務合同的確認需要從以下三個方面著手:

（一）前期物業服務合同期滿后，物業公司繼續提供物業服務，業主接受，形成事實上的物業合同關系。

(二)事實上物業服務合同有實際履行的客觀事實。 合同的實際履行由合同的一方或雙方以自己的實際行為履行合同的主要義務，由對方承擔。

(三)成立事實物業服務合同，物業管理費應繼續按原約定標準支付。 在認定物業服務合同關系成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理服務的質量、服務質量沒有變化，根據《物業管理條例》第41條規定的費用和服務水平相符的原則，業主將繼續按照物業管理服務合同約定的標準，將物業管理服務費

需要注意的是，物業服務合同必須是在物業公司合法進入現場的前提下，原合同到期的情況。業主大會或業主委員會沒有明確表示是否繼續與原物業公司簽訂合同，也沒有明確要求原物業公司退出合同，而物業公司仍繼續提供物業服務。如果物業公司在進入現場的程序上是非法的，行業委員會和業主當然與物業公司沒有合同關系。此時，即使物業公司已經為社會提供了服務，業主也可以拒絕支付任何費用。

結 語

物業服務合同是物業企業與項目之間服務合同關系的重要證明，也是保護物業服務企業和業主合法權益的重要依據。一方面，物業服務公司應簽訂合法合規的物業服務合同，以維持其服務。為了證明自己服務的有效性，同時，合同條款的明確性也可以明確界定自己的服務內容，衡量自己的服務標準，從而避免不必要的“帽子”；另一方面，項目業主還應明確項目的物業服務合同，了解服務合同關系的存在，了解其合同行為受合同約束，并明確物業服務合同的內容，以避免在項目內發生侵權時對物業的錯誤權利保護和誤解。

(武漢物業公司)